房租5%“漲停板”亮相!房產生意調控之后是房租調控?_【199%首存再度來襲】

發布時間:2019-08-14

 

原題目:房租5%“漲停板”亮相!房產生意調控之后是房租調控?

高房租時代來臨?

  深圳穩租金試點項目接納“一房一價、一年一調,租金年增加率最高不凌駕5%”的制度,“下一步,政府可能實驗租金管制,重申住房的棲身屬性,防止出租房成為下一個金融工具。”

多城房租大幅上漲引爆輿論之后,曾經作為革新開放最前沿的深圳成了嚴酷管控房租的排頭兵。

深圳市計劃和領土資源委員和房地工業處付菲菲周三在深圳房博會租賃論壇上表現,深圳市正探索建設全市穩租金商品房項目制度,接納嚴酷的租金管制。

華爾街見聞先容了一些細節:深圳首批穩租金商品房試點項目接納“限制租金、限制調價期”的租金管控制度,一房一價、一年一調,租金年增加率最高不凌駕5%。

相比于此前媒體消息來源的“重慶、天津等11個都會7月房租同比漲幅超10%,成都、廣州、深圳漲幅更是凌駕30%”,5%的房租年度漲幅簡直是良心價。

對此,證券日報援引58安居客房產研究院首席剖析師張波的剖析稱,深圳的穩租金試點政策有兩點值得借鑒:

一是租金管控參考了商品房銷售環節政策,即一房一價的明碼標價,且劃定了租金的上漲幅度和距離周期;二是對于房源的針對人群有了明確界定。

“這種形式的租金管控、明確工具以及租房排隊等行動,若是可以大面積鋪開,對于穩房租無疑會起到很好的樹模效應,同時,也能以此來規范和指導住房租賃市場的康健生長。”張波表現。

智谷趨勢預計,這里展現出的房租調控思緒是:下一步,政府可能不清除實驗租金管制,重申住房的棲身屬性,防止出租房成為下一個金融工具。

住房租賃市場金融化

房產中介和長租公寓們正在將租賃住房市場推向金融化。

恒大研究院剖析了長租公寓運營商的商業模式:他們或許率以規模為導向,選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的加杠桿生長模式,不惜一切價格搶占市場份額,爭取房租的訂價權。

房產中介的租金價差空間有多大呢?中原時報舉例稱,李先生對其位于東四環的一套四居室報價6500元,最終的簽約方中天置地給出了8000元的價錢。這其中介計劃以13200元的價錢轉租,這比他8000塊的成本價足足橫跨65%,是房東最初報價的200%。這還不算相當于一個月房租的中介費。

而爭取房租訂價權、賺取衡宇轉租差價只是房產中介的“小目的”,中原時報此前先容了這些中介的“大目的”——收割資源市場的“韭菜”:蛋殼公寓這類中介融了錢就可以高價署理和運營租房,已經掌握的幾多套房源數據,以后可以拿著這些數據再去講故事融資、上市。

上市,只是住房租賃市場金融化的形式之一。

只管旗下沒有任何租賃住房項目,但恒大向上交所提交的首單租賃住房ABS于今年7月通過發審會,擬融資規模高達100億元。

華爾街見聞主編精選文章《“干掉”了自若們 租金就不再漲了嗎?》提及,2017年底至今,經證監會與銀保監會的授權,資源大規模進入住房租賃市場的閘門打開了漏洞,住房租賃ABS產物刊行規模也突飛猛進,不到一年時間內已突破800億元。

中介使用ABS獲得融資的方式無可厚非,但由于缺少對沖和制衡資源的狂熱氣力,租房市場已經泛起了類似于P2P割韭菜的征象。

長租公寓杭州鼎家近期“爆雷”:房東由于沒拿到杭州鼎家的租金而驅趕租客,4000名租客受損,6家網貸平臺接納不了資金,而鼎家僅是宣告停業,不用擔起任何責任。

杭州鼎家接納的實在是類似于自若或者蛋殼的模式:他們將租客的租金作為新的本金,重新的房主那里簽下新的房源,云云轉動。同時,他們資助租客通過租房條約從銀行獲取房租貸款,本質上這是使用租客的信用給自己提供擴張資金,使用大量租房人的信用做背書舉行資金限期套利。(下圖來自雷帝網)

這種模式有一個很是顯著的毛病:對資金的占用很大,搶占房源、對屋子的裝修、部署、維護等都需要極大的用度。在經濟下行、資金鏈重要的情形下,若是像鼎家一樣沒控制好就容易陷入資金斷裂危急。

智谷趨勢忠告稱,租賃市場若過分金融化,確實不清除會像P2P一樣走向龐氏圈套的可能。

租金管制能解決房租飆漲的問題嗎?

在當前這輪房租大漲背后,相比于房東,“獲得資源加持的專業租賃機構是幕后黑手”的看法越發贏得輿論人心。那么,問題來了:縱然舉行強力的行政干預,嚴酷管制甚至“干掉”長租公寓運營方,就能真正地穩固住房租賃市場嗎?

智谷趨勢以為,無論租賃市場照舊生意市場,中國樓市治理正在走上歐洲模式:在房產生意方面,用稅收增添持有和生意業務的成本,拉長生意業務周期,以此調控房價;在衡宇租金方面,房東不能隨意漲房租。

德國劃定,3年內房租累積漲幅不得凌駕15%,房東再次出租住房時,租金最大上調幅度不得凌駕當地尺度房租的10%。法國劃定,房東不能隨意漲房租,否則可能面臨被起訴、甚至刑罰的風險。通過嚴苛的劃定,歐洲一些國家擁有穩固且蓬勃的租賃市場。

華爾街見聞主編精選文章《“干掉”了自若們 租金就不再漲了嗎?》剖析稱,資源為長租公寓運營商估值的要害因素不是規模,而是坪效,即單元面積的利潤水平。獲得資源加持的運營商爭取到的現實上不是錢,而是提高謀劃效率的時間和空間。長租市場急需向資源市場證實,其確有投資價值,最少要能發生規模化的現金流。

文章以為,周全的租金上漲、投資回報改善是資源進入住房租賃市場的主要預期。若是政府現在就出重拳,像限制房價一樣抑制房租上漲,那么長租市場的供需訂價基礎將不復存在,資源料將隨之撤離。

智谷趨勢以為,德法租金管制的精髓在于用執法規范租房市場、保障承租人的“棲身權”。然而,當前中國的租房市場對資源的掩護遠大于對租客的掩護,這是單靠市場不能解決的問題,也不是行政能一手解決的問題。只有完整的法制基礎,才氣對這個玩快錢的浮躁社會加以制衡。

相比于租金崎嶇,更要害的問題是:租客能否與房主一樣享有同樣的社會資源,獲得一律的非歧視性待遇,好比小孩教育、養老、醫療等。在這個問題上,政府要做的事情另有許多。

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